실물 "부동산" 투자 대신, "배당주" 대신, "리츠 투자"는 어때요?

얼마전 신문에서 "오피스텔 임대보다 짭짤하네... '년 수익 8%' 리츠의 세계"라는 제목의 기사를 보게 되어 매우 흥미로웠어요.

 

그래서 오늘은 리츠에 대해 블로그를 써볼까해요. 

 

그림1. 한국경제신문 리츠 관련 기사. 오피스텔 임대보다 짭짤하네... '년 수익 8%; 리츠의 세계

 

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대출 이자 감면 때문에 매달 10만원씩 적금을 하고 있어요. 이번 달에 적금을 새롭게 1년 개설을 했는데 적금 금리가 마케팅 등등 모든 우대를 다 끌어모아야 4.20% 정도 하더라구요. 적금 금리 치고 4.20%도 높은 편으로 알고 있어요. 대신 20만원 까지만 매달 입금 가능하다더군요. 100만원, 200만원을 굴릴 수는 없어요.

 

그런데 년 수익 8% 수익률 상품이 있다구요? 무려 적금의 두배나 되네요. 실제 대출 없이 직접 수익형 부동산인 오피스텔이나 상가에 투자해도 3~5% 정도 수익률이 나오는 것으로 알고 있어요. 래서 리츠에 투자하는게 이득이 될까 고민이 되더군요. 

 

저는 아직 실거주 집 이외에 실물 부동산 투자는 하고 있지 않아요. 그렇다고 부동산 투자에 관심이 없는 것은 아니에요. 평소에 자산을 배분하고 한국에서는 부가 부동산에 많이 몰리는 특성 때문에 늘 부동산 공부는 조금씩 하고 있어요. 앞으로 시드가 더 많아지면 부동산 투자도 적극적으로 할 의향이 있어요. 하지만 아직 자산을 배분할 만큼 시드가 많지가 않고 요즘 돈 나갈 일이 많아서 섣불리 부동산 투자가 힘든 상황입니다... ㅠㅠ 

 

앞으로 돈이 조금 모인다면 수익형 부동산이 아무래도 배당 주식보다는 현금흐름을 더욱 안정적으로 해 줄 것이라 기대해서 상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산에 관심이 많아요. 

 

그런데 수익형 부동산을 직접 취득할 필요 없이 간접적으로 소유해 이익을 볼 수 있는 것이 있는데 그것이 바로 "리츠"에요.

 

리츠가 무엇인지, 특징이 무엇인지 더 자세히 알아봅시다. 

 

리츠란?

리츠(Real Estate Investment Trust)는 부동산 투자 신뢰로, 일종의 투자 기구에요. 주로 부동산 투자에 참여하기 위해 사용되며 개인 및 기관 투자자들이 부동산 시장에 진입할 수 있는 기회를 제공해요.

 

리츠는 일반적으로 상업용 부동산, 예를 들면 사무실 건물, 쇼핑몰, 호텔 등을 소유하고 운영하는 회사에요. 이러한 부동산 자산은 수익을 창출하고 이를 주주들에게 배당금으로 분배해요. 리츠마다 다르지만 보통 분기, 반기, 년에 한번 배당금을 지급해요. 마치 월세처럼요.

 

주주들은 리츠를 통해 부동산 시장의 이익을 공유하며 동시에 부동산에 직접 투자하는 것보다 작은 금액으로도 다양한 부동산 자산에 투자할 수 있는 이점을 누릴 수 있습니다.

 

리츠의 3 가지 특징을 정리하면요.

1. 배당금: 리츠는 부동산에서 발생하는 수익을 주주들에게 배당금 형태로 분배합니다. 일반적으로 매 분기나 매년 정기적으로 배당금을 지급합니다.
2. 다양한 자산 투자: 리츠를 통해 투자자들은 여러 부동산 자산에 접근할 수 있습니다. 주식처럼 리츠 주식을 구매하여 포트폴리오를 다양화할 수 있습니다.
3. 거래 용이성: 리츠는 주식 거래소에서 거래되며, 상장되어 있기 때문에 일반적인 주식과 마찬가지로 쉽게 매수 및 매도할 수 있습니다.

 

이렇게 리츠는 개별 투자자와 기관 투자자들에게 부동산 시장에 진입할 수 있는 기회를 제공하며, 작은 금액으로도 포트폴리오를 다양화할 수 있는 장점이 있습니다.

 

하지만 당연하겠지만 부동산에 직접 하는 것과 마찬가지로 부동산 시장에 크게 영향을 받기 때문에 투자하기 전에 부동산 시장을 잘 알아야 하고, 개별 리츠의 포트폴리오의 건전성을 잘 분석하고 투자하는 것이 좋습니다. 무턱대고 높은 배당률만 보고 투자했다가 건전하지 못한 리츠에 투자하게 되면 결국 주식처럼 원금을 잃을 수 있습니다.

 

한국에 상장 리츠

한국에 상장되어 있는 리츠는 https://www.kareit.or.kr/invest/page2.php 에서 볼 수 있어요.

한국리츠협회

 

공유드린 링크에 들어가시면 아래 그림과 같은 표가 있는데 최근배당금, 주가배당률, 시가총액 등 대략적인 정보를 볼 수 있어요. 이런 정보를 보시고 투자하면 될 것 같아요.

 

코람코에너지리츠 예시

 

예를 들어, 12번 코람코에너지리츠에 지금 투자하면 11월 쯤 배당기준일이 지나면, 반기 배당이니깐 6.32% * 0.5 = 3.16% 정도의 배당금을 다음 배당일에 받을 수 있겠네요. 

그림2. 한국 상장 리츠 목록. 최근배당금, 주가배당률, 배당기준일, 시가총액등을 대략적으로 알 수 있다.

 

하지만 주의할 것이 있어요. 반드시 주가배당률 만큼 받을 것이라 기대하면 안돼요. 배당은 순이익에 비례해서 지급하게 될텐데 부동산 시장이 좋지 않아 순이익이 줄어들게 되면 당연히 배당도 줄어 들기 때문이에요. 

 

재무제표도 볼까요?

 

2022년 11월에 전기인 2022년 5월에 비해 배당성향(순이익으로 부터 배당금 지급률)이 높음에도 낮은 DPS(한 주당 받을 수 있는 배당금) 임을 볼 수 있는데요. 당기순이익이 줄었기 때문으로 보입니다. 당기순이익이 줄어든 포트폴리오 변화(새로운 부동산 취득 등), 대출 이자 등의 이유 때문이겠죠?  

 

그림3. 코람코에너지리츠 재무재표

그림3. 코람코에너지리츠 재무재표

조금 더 자세히 알아보려면 재무제표나 홈페이지에서 제공하는 정보를 토대로 추측하실 수 있을 것이에요. 

 

http://koramcoenergyplus.com/ereits/main.do

코람코에너지리츠

 

참고로 리츠도 dart에 재무제표가 공시되어 있으니 투자전 여러 공시들을 반드시 참고하세요!

https://dart.fss.or.kr/dsab007/main.do

전자공시시스템| 공시서류검색 | 공시통합검색

4. 코람코에너지리츠 Dart 공시

 

만약 이런 정보들을 보고 해당 리츠의 가치가 훼손된 것이 아닌데 일시적으로 주식 가격이 내렸다면? 매수할 기회가 되겠네요. 그렇다면 앞으로 늘어날 배당률 + 주가 차익을 얻을 수 있을 겁니다. 

 

글을 쓰다가 보니 예로 들고 잇는 코람코에너지리츠에 지금 투자하는 것은 나쁘지 않을 것 같네요. 부동산 시장이 금리의 영향을 많이 받을텐데 아무래도 앞으로 금리는 내려갈 것이라 이익이 증가하면 증가했지 더 줄어들진 않을 것 같아서요.

 

또한 홈페이지에서 보시면 알겠지만  코람코에너지리츠의 포트폴리오는 주로 주유소이며 앞으로 전기차충전소관련 부동산도 취득할 예정으로 보여서 단기적으로 절때 망하지는 않을 것 같은 리츠라 보여집니다. 오히려 유망해보이네요.

그림5. 코람코에너지리츠 포트폴리오 설명

 

 

PER 밴드와 PBR 밴드차트를 보아도 완전 고점은 아닌것 같아 보여 어느 정도 싼 가격이라 유추해 볼 수 있을 것 같습니다. 

그림6. 코람코에너지 PER과 PBR 밴드 차트

 

마지막으로 가격 차트도 볼까요? 제가 차트는 볼 줄 몰라서 그림만 첨부할게요.

그림7. 코람코에너지 주식 가격 차트

 

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결론적으로는 개인적인 의견이지만 소액으로 부동산에 투자하고 싶다면 건전한 종목의 리츠에 투자하기에 좋은 시기인 것 같습니다. 왜냐하면 전반적으로 부동산 시장은 회복될 것으로 예상되고, 현재 배당률(6%~10%)도 적금 금리에 비해 나쁜 수준이 아니며 지금은 적어 보이는 배당률이 나중에는 증가할 것으로 보여서요. 게다가 주가가 오른다면 세사차익도 얻을 수 있어 보입니다. 금리가 낮아지고 이익이 개선된다면 당현히 주가는 오르겠죠?

 

하지만 현재는 부동산 시장이 어려운 시기이니 높은 수익률만 보고 투자하다가 배당금은 물론 원금도 못 건지는 일이 발생할 수도 있으니 반드시 건전한 리츠 종목을 선별해서 투자하시길 바랍니다. 또한 예시로 코람코에너지리츠를 들었는데 예시를 든 것일 뿐 종목에 몰빵해라고 권유 드리는 것은 절때 아닙니다!!

 

돈을 절때 잃어서는 안됩니다.